公寓选择丰富 注意投资风险(组图)

2018-12-05

  住宅调控自启动限购政策以来,楼市中的商业公寓投资就成为炒房客转战的重要领域。据合富辉煌市场研究部报告显示,预计2014年广州将推出近2.5万套的公寓新品,遍布广州11区,这一数据比去年还要多出近5000套。据不完全统计显示,广州目前在售和准备推出的公寓楼盘超过40个。而番禺则是在售公寓盘数量最多的区域之一。现是有超过10个公寓盘集中在华南、市桥、南站等热门板块。这些项目由于不限购不限贷,是投资者们较为热衷的产品。而去年“穗六条”出台后,进一步令不限购的商业公寓市场走热。

  今年以来,广州市公寓供应扎堆上市,成为市场一大特色。而进入四五月份以来,受集中供应量增多及开发商急于回笼资金影响,各个公寓项目纷纷掀起促销风潮。不少项目推出认购优惠,还有公寓项目推出额外9折、8.8折及各种大礼包。从区域供应看,新黄埔的科学城板块和番禺的汉溪长隆-万博板块是目前公寓供应较为集中的热点。

  萝岗万达广场双地铁精装公寓,广州绿地中央广场酒店式豪装公寓,汇丽国际酒店式公寓,萝岗敏捷广场,飞晟文4.5米层高复式公寓,百嘉信地产的壹品EPARK公寓……科学城楼市目前公寓产品选择可谓十分多样。不限购不限贷的公寓和刚需住宅平分秋色。

  汉溪长隆板块、万博中心板块、南站板块则是番禺公寓集中的的三大板块。其中万博板块的供应量最大,大量的公寓新盘集中在万博商圈及其辐射区域之内,如四海城、海印总统公馆、敏捷海大大厦、荔园悦星等项目都位于万博中心区。而四海城、海印总统公馆、荔园悦星三个项目更是今年的全新盘。

  在汉溪长隆板块与万博中心板块一样也是公寓新盘十分密集。在汉溪长隆地铁口就集中了两大商业项目奥园城市天地和保利大都汇。这两个项目眼下都在大量推出公寓产品。此外,在汉溪长降板块内还有包括敏捷华美国际等其他规模较小的公寓楼盘。在南站板块,目前在售的公寓楼盘则有奥园越时代。

  除了三大热门板块外,番禺其他区域也有不少的公寓产品。在大石就有敏捷WE公馆,在亚运板块还有广物地产旗下的亚运源筑、市桥板块有奥园养身广场等等。大量的公寓楼盘集中在番禺板块,已经成为今年番禺区楼市的最大特色。

  合富置业市场经理梁燕明表示,对于还有购房资格的长线投资者来说,选择房源的空间相对较大,除了住宅外还可以考虑商业公寓,而对于已没有名额买住宅的人士来说,商业公寓对比起其他商用物业来说,投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候,除了参考买入价格、租金回报率等因素外,还可以参考出租活跃度。2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域,同时也是投资者关注度最高的区域。其中,小户型投资较活跃的西门口板块,2013年平均租金回报率达3.73%,不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位,由于总价不高但租金和租赁活跃度都较不错,因而亦相当受投资者青睐。

  数据显示,在2013年二手公寓市场上,商业公寓成交比例高达66%,而住宅公寓成交比例仅34%。商业公寓比住宅公寓热销的原因,主要还在于“不限购”的特点,不少有购买力而希望投资房产的长线投资者受限于没有购房资格而未能投资住宅,在这种情况下“不限购”的商业公寓的吸引力随之大增。

  以公寓较为集中的珠江新城西区为例,租金最高的爱丁堡国际公寓,虽然投资门槛至少都要260万元以上,但其在高端外籍租客群体中的租赁活跃度及租金收益,依然吸引资金实力雄厚的投资者出手。据合富置业研究数据统计,2013年爱丁堡国际公寓平均租金回报率高达4.03%,高于周边铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光大厦等住宅公寓。不过,对于资金实力相对较弱的小型投资者来说,若有购房资格的话,还是更倾向于选择发展相对成熟的低总价住宅公寓。合富置业研究数据显示,平均租金回报率分别达3.44%和3.53%的铂林国际公寓和嘉裕礼顿阳光大厦的小户型单位,在2013年亦相当受小型投资者的关注,而这类住宅公寓租客多是在附近上班的白领。

  在商业公寓投资一片火热的市场情况下,也有例外的情况出现,对于仍有资格购买住宅的投资者来说,部分区域的住宅公寓吸引力更胜商业公寓。在环市东商圈周边既有时代YOU公寓、三木国际公寓等商业公寓,也有好世界公寓等住宅公寓。但是,从2013年整体行情来看,无论在二手买卖市场还是租房市场,好世界公寓的交投活跃度远高于商业公寓。

  在业界人士看来,住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系,近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目,致使开发企业的发展风向标也转为商业地产的开发。2013年以来,广州市住宅市场成交量价齐升,新兴热点区域及地铁沿线区域成交表现尤其良好。在这些区域,未来物业升值空间较大,生活、交通便捷度高。而相对应的,区域内商业项目发展也比较快。从萝岗科学城板块、番禺万博板块、汉溪长隆板块,伴随着住宅产品涌现的,是大量的商业公寓项目,也受到买家的追捧。

  另一方面,出于不同的项目定位和开发规划上的差异,各开发商的公寓产品,还是存在相当大的差别,这体现在诸多细节上。其中,既有毛坯低价销售,以求快速销售走量回笼资金的,也有精装高价,强调品牌和豪宅定位。而从买家角度来看,由于公寓产品在转售时远比住宅要支付更高的交易税费,其升值能力、租金回报,成为特别要关注的因素。从这点看,部分地段区位并无优势,单靠价格优势为卖点的产品,不见得具有很高的投资价值。例如某些毛坯LOFT公寓,出售时并无建好夹层楼盘,需买家自行装修,而算上自己装修的成本,其实价格并不便宜。某些近郊的单体楼公寓,尽管价格便宜,但交通十分不方面,必须有私家车出行,实质上也大大缩减了租赁人群的范围。

  同样的,有些位于中心城区的商业公寓,自我定位过高,却不考虑区内周边实际情况,自然会导致滞销局面。例如笔者曾参观的某老城区公寓项目,周边皆为老旧居民区,并无大型办公室写字楼群,且周边道路为较狭窄的单行线。而该项目公寓每平方米却叫价3、4万元,价格堪比天河等热点区域的公寓价格。相比之下,投资买家更愿意选择天河、番禺中心地块的同类公寓产品。



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